營建公司經營與管理實務 (附光碟)

原版序
改版序
本書架構說明
目錄
光碟目錄

第一章　緣起

1-1　引言
1-2　緣起
1-3　新任務

第二章　組織再造篇

2-1　 薪資職級表
2-2　 組織架構
2-3　 整頓三把火
2-4　 晨間主管會報及讀書會
2-5　 頭痛的高折損率
2-6　 經營會議
2-7　 組織盤整
2-8　 1995年歲末檢討會
2-9　 1996年新春收心操
2-10　1996年新春團拜
2-11　牛年的展望
2-12　主管會議
2-13　個案投資分析
2-14　管理費
2-15　非常行動公約
2-16　薪資基金提撥辦法
2-17　動員月會
2-18　高層改組—分管各事業處
2-19　組織再造
2-20　戰鬥編組

第三章　策略聯盟篇

3-1　策略聯盟
3-2　開發「基隆河畔」個案
3-3　第三個策略聯盟的個案
3-4　經營決策會
3-5　更名「翠堤清境」危機事件
3-6　策略聯盟-創立三贏之成功模式

第四章　工程管理篇

4-1　 拓展營造業務
4-2　 工程管區制
4-3　 變更設計
4-4　 新頒消防與電信法令的困擾
4-5　 維護業主權益的比圖辦法
4-6　 工程會報
4-7　 預算審查會
4-8　 預算三讀會
4-9　 工程評估辦法與執行
4-10　引進工務與財務管理電腦軟體
4-11　採發會議─改變採購發包模式
4-12　壓縮工程進度
4-13　引進【雙順打工法】
4-14　【鋼筋連續錨定工法】把「基隆河畔」變成最佳女主角
4-15　向業主簡報【鋼筋連續錨定工法】
4-16　建管作業管控
4-17　棄土證明
4-18　公用事業控管
4-19　申請使用執照作業
4-20　鎮長稅及鄰里回饋金
4-21　污廢水處理設備設計審查與驗收查驗
4-22　TQCS管理
4-23　【如何管理工地】管理問題解析
4-24　功敗垂成的輕隔間
4-25　整體浴室設備
4-26　觀摩桃園市的傑出工地
4-27　觀摩羅傑建設公司
4-28　參觀櫻花建設豐原「櫻花市」
4-29　觀摩臺中市龍寶建設公司、臺灣櫻花公司
4-30　比較鄰近個案建立交屋信心
4-31　水電設計檢討要領
4-32　如何委託辦理「現況鑑定」作業？

第五章　行銷業務篇

5-1　業務會議
5-2　銷售會議
5-3　銷售前講習
5-4　為何要辦理預售契約書鑑證？
5-5　房屋銷售策略
5-6　銷售管理
5-7　與高巢空間個案的銷售競爭

第六章　業務管理篇

6-1　 業務管理電腦化
6-2　 客戶選色作業事件
6-3　 處理陽臺外推對策
6-4　 催收帳款作業
6-5　 客戶說明會
6-6　 收客戶產權證件作業
6-7　 銀行對保作業
6-8　 銀行貸款作業要領
6-9　 產權面積核對作業
6-10　預代收款作業
6-11　自來瓦斯代辦申請作業
6-12　產權登記錯誤案例

第七章　工程品質篇

7-1　實品屋的觀念與推動
7-2　實品屋政策的執行
7-3　公司檢查房屋作業
7-4　房屋初驗檢查重點
7-5　客戶檢查與複驗房屋
7-6　「基隆河畔」客戶購屋抽獎及驗屋活動

第八章　交屋篇

8-1　 交屋作業籌備計畫報告
8-2　 交屋灘頭堡理論
8-3　 觀摩「翰林苑」集體交屋作業
8-4　 交屋聯席會議
8-5　 「新店溪畔」交屋企劃案
8-6　 交屋作業疑難雜症的處理及防範─品質不良的問題解析
8-7　 交屋糾紛－坪數不符的問題解析
8-8　 交屋糾紛－建方擅自變更設計的問題解析
8-9　 交屋糾紛－地下室停車的問題解析
8-10　交屋糾紛－產權不清的問題解析
8-11　交屋糾紛－公共設施比例過高的問題解析
8-12　交屋糾紛－廣告、契約與實作不符的問題解析
8-13　交屋糾紛－建材不符的問題解析
8-14　如何規避交屋糾紛？
8-15　交屋獎金始末
8-16　交屋應有的認識與技巧
8-17　評估時間成本
8-18　品質與工期的迷思

第九章　交屋總動員

9-1　「基隆河畔」交屋總動員倒數計時
9-2　「基隆河畔」交屋總動員
9-3　集中交屋流程
9-4　「基隆河畔」交屋答客問業務篇
9-5　「基隆河畔」交屋答客問工務篇
9-6　「基隆河畔」交屋答客問銀貸篇
9-7　「基隆河畔」交屋答客問產權代書篇
9-8　「基隆河畔」交屋答客問樓管篇
9-9　交屋園遊會企劃案

第十章　交屋期間代管篇

10-1　甄選大樓管理公司
10-2　工程缺失即時修繕小組
10-3　交屋代管時期

第十一章　管理委員會篇

11-1　區分所有權人會議及管理委員會相關法規
11-2　召開區分所有權人會議及成立管理委員會
11-3　點交公共設備
11-4　輔導管理時期
11-5　公共基金
11-6　《公寓大廈管理條例》規範起造人的責任
11-7　如何管理才能成為優良社區？
11-8　實施社區總體營造

第十二章　經營客戶篇

12-1　經營客戶
12-2　客戶分類
12-3　籌組管理委員會聯誼會
12-4　客戶生日賀卡及意見調查表企劃案
12-5　售後服務實務案例
12-6　購屋研習班
12-7　外圍股東

第十三章　福利篇

13-1　1995年度在職教育與訓練
13-2　1996年度第一階段在職教育
13-3　1996年度第二階段在職教育X
13-4　苗栗大衛營教育訓練
13-5　1997年度在職教育計畫
13-6　公司十一週年慶─登山健行活動
13-7　拉拉山水蜜桃之旅
13-8　1997年度國外旅遊

第十四章　名揚四海篇

14-1　媒體報導借殼上市
14-2　同業觀摩絡驛不絕 四方邀請專題演講
14-3　有效降低營建成本—快速施工法
14-4　1996年十大風雲建築個案討論會

第十五章　回饋篇

15-1　公司季刊
15-2　成立愛心基金會
15-3　成立員工投資公司案

第十六章　全方位的建設公司

16-1　全方位的建設公司
16-2　林口懇談
16-3　辭別

第十七章　經營管理策略改造篇

17-1　 由做對做好—淺談企業的全方位人力資源規劃
17-2　 營建業零誤差的觀念與作法
17-3　 經營管理策略改造
17-4　 組織盤整與企業再造
17-5　 企業經營成功關鍵的掌握
17-6　 降低經營成本．提昇競爭力
17-7　 工程內業管理的改善與提昇
17-8　 提昇工程品質與降低營建成本的具體作法
17-9　 執行力的總驗收─集中交屋策略
17-10　如何掌控推案前作業階段進度？
17-11　如何掌控建管作業進度？
17-12　如何掌控廣告行銷作業進度？
17-13　如何掌控預算編製進度？
17-14　如何掌控採發作業進度？
17-15　如何掌控開工前準備進度？

第十八章　東京見學記篇

18-1　1996　年東京見學遊記
18-2　新宿、東京新都廳、原宿
18-3　惠比壽花園廣場(YEBISU　GARDEN　PLACE)
18-4　東京見學第三天－幕張海濱城(BAY　TOWN)
18-5　東京見學第四天－多摩新市鎮(TAMA　NEW　TOWN)
18-6　東京見學第五天─東京臨海副都心
18-7　東京見學第六天─橫濱港區
18-8　1996　年東京建築之旅行程表

第十九章　回饋篇

19-1　內政部營建署營造業工地主任訓練班
19-2　公共工程委員會品質管理人員訓練班
19-3　勞工委員會職業訓練局營建專業主管班
19-4　內政部營建署公寓大廈管理事務班
19-5　上課Ｑ＆Ａ

第二十章　雜記

20-1　1997年度招人啟事
20-2　完工結案報告
20-3　乙董雋言錄
20-4　辦公室的風水
20-5　停車位租賃契約書（參考範本）
20-6　員工工作管理規則
20-7　跋文
20-8　結語

參考文獻

作者簡介

 

光碟目錄

第二章  管理篇附錄
 
2-6-1  關係企業問題診斷(建設公司與營造廠間配合問題探討)
2-9  海星式組織分工表
2-14  管理費(編組、預算、薪資表)
2-15-1  非常行動公約（規定）
2-15-2  如何評比非常行動公約？
2-15-3  分配非常行動公約獎金
2-15-4  考評表
2-15-5  1996年度員工考評成績分析表
2-23  林口十一個工程概要
2-24  1996年工程概要
2-25  「基隆河畔翡翠區」工地概要
2-26  「基隆河畔鑽石區」工地概要
2-27  「新店溪畔」全案大事記
2-28  「新店溪畔」工地概要
2-29  個案業務概況彙總表
2-30  個案工務概況彙總表
2-31  個案財務概況彙總表
2-32  個案全程營運進度暨資金流量表
 
第三章  策略聯盟篇附錄
 
3-2-1  綠建築
3-7-1  致「基隆河畔」客戶函
3-7-2  客戶同意證明書
 
第四章  工程管理篇附錄
 
4-1-2  工程契約書（參考範本）
4-5-1  公開徵求工程委託規劃設計及監造比圖須知（參考範本）
4-5-2  建築師事務所及專業工程技師組織資料表
4-5-3  建築師事務所及配合之專業工程技師組織資料表
4-5-4  （附件六）權利移轉同意書
4-5-5  委任建築師工作內容及服務費單價分析表（參考用）
4-5-6  評圖項目分析表
4-7-1  預算概估表－1
4-7-2  預算概估表－2
4-7-3  工程造價統計分析表
4-10-1  工務電腦管理系統流程
4-13  逆打工法與雙順打工法簡報檔
4-14  鋼筋連續錨定工法
4-16-1  新案綜合作業控管一覽表
4-18-1  公用事業及建管作業控管表
4-19-1  使用執照取得後【後期工程】進度控制表－1
4-19-2  使用執照取得後【後期工程】進度控制表－2
4-21-1  新開發社區污水處理設施設計及許可簽證
4-21-2  許可作業及申請流程
4-21-3  下水道主管機關審查細部流程
4-21-4  環保主管機關審查流程
4-21-5  污水處理設計流程
4-21-6  配合單位與工作分界
4-21-7  審查文件內容
4-21-8  建築物污水處理設施（公共下水道、社區下水道）放流水標準
4-21-9  暫時排放許可申請前配合事項（配合使用執照申請階段）
4-21-10  各式切結書
4-23-1  整體浴室與傳統浴室之重量比較表
4-23-2  整體衛浴設備與傳統衛浴設備比較表
4-23-3  傳統浴室與整體浴室施工法之優缺點比較表
4-23-4  輕隔間浴室施工法費用分析表
4-23-5  傳統浴室施工法費用分析表
4-23-6  整體浴室費用分析
4-23-7  效益分析
4-23-8  UB組裝流程
4-30  工地觀摩評比表
4-32  廠商評鑑表
4-34  水電設備工程、管理系統、流程及各階段配合作業規範
4-35  水電設備法定面及業務面各階段執行事項表
 
第五章  行銷業務篇附錄
 
5-2-2  銷售答客問（範例）
5-4-1  預售契約鑑證書
5-4-2  房地預售契約書（參考範本）
5-4-3  面積計算方式及分配
5-4-4  本戶建物面積說明
5-4-5  房屋土地、車位付款明細表
5-4-6  代收費用付款明細表
5-4-7  預定區分所有權人會議同意書（即『分管協議書』）
5-4-8  建材設備概要(供參考)
5-4-9  裝潢（修）工程切結書
5-4-10  住戶裝潢（修）施工管理辦法
5-4-11  設計變更特約條款
5-4-12  代辦產權移轉登記委託書
5-4-13  委刻印章同意書
5-4-14  代辦抵押貸款委託書
5-4-15  車位使用約定書
5-4-16  車位拋棄書
5-4-17  大廈住戶管理規約草約及同意書
 
第六章  業務管理篇附錄
 
6-1-1  業務系統作業流程(一般作業)
6-1-2  業務系統作業流程(退戶處理)
6-1-3  電腦業務軟體
6-1-4  電腦業務軟體視窗
6-1-5  個案房屋銷售客戶明細表
6-1-6  全部個案房屋銷售分析表
6-1-7  客戶契約期款明細表
6-1-8  客戶期款分類統計表
6-1-9  收款繳款日報統計表
6-1-10  客戶收款日報明細表
6-1-11  個案分類收款統計表
6-1-12  個案客戶欠超收名單
6-1-13  全部個案期款收款統計表
6-1-14  各期期款繳款統計表
6-1-15  本期應收帳款明細表
6-1-16  個案發票開立清單
6-1-17  客戶銀行貸款清冊
6-1-18  產權證件收取明細表
6-1-19  產權代收費預估明細表
6-1-20  客戶預代收款統計表
6-1-21  客戶工程變更明細表
6-1-22  客戶權狀面積檢討表
6-1-23  使用執照取得後【業務】進度控制表
6-1-24  銷售狀況表
6-3-1  陽臺外推作業備忘錄1
6-3-2  陽臺外推作業備忘錄2
6-6-1  產權作業進度報告表
6-6-2  收取證件及銀貸管制表
6-6-3  代書作業流程
6-6-4  產權登記流程表
6-6-5  使用執照取得後【產權登記】進度控制表
6-7-1  對保統計表
6-7-2  對保明細表
6-7-3  客戶對保情形明細總表
6-7-4  各分級客戶對保明細總表
6-7-5  分戶產權送件及銀行貸款明細表
6-8-1  各項優惠房屋貸款資格一覽表
6-8-2  特殊銀貸資格者需另備之證件
6-9  客戶到場辦理對保作業程序
6-10  預代收款種類表
 
第七章  工程品質篇附錄
 
7-3-1  房屋檢查表(設備與配件)－1
7-3-2  房屋檢查表(室內與裝修)－2
7-3-3  房屋檢查表(室內與裝修)－3
7-3-4  房屋檢查工具(以下適用消費者)
7-3-5  客廳檢查表
7-3-6  陽台檢查表
7-3-7  臥室檢查表
7-3-8  浴廁檢查表
7-3-9  廚房檢查表
7-3-10  玄關檢查表
7-3-11  消防弱電檢查表
7-4  房屋初驗檢查重點
7-4-1  房屋缺點改善單
7-4-2  客戶初驗房屋作業流程圖
7-5-6  「基隆河畔」驗屋抽獎活動保全配合計畫
 
第八章  交屋作業篇附錄
 
8-1  交屋作業計劃管制項目表
8-1-1  提前交屋協議書
8-1-2  二次設定聲明書
8-1-3  交屋作業準則
8-1-4  交屋手續流程表
8-1-5  工地交屋狀況報告表
8-1-6  房地接管證明書
8-1-7  住戶管理手冊
8-1-8  集合住宅住戶使用維護手冊範本簡介
8-1-9  交屋日報表（過戶統計）
8-1-10  交屋日報表（撥款統計）
8-1-11  交屋明細表
8-1-12  交屋決算表
8-1-13  房屋移交單
8-1-14  交屋面積對照表
8-2  交屋灘頭堡理論示意圖
8-6  21項營建業常見法律糾紛
8-6-1  預售契約書要項
 
第九章  交屋總動員篇附錄
 
9-3  集中交屋流程圖
9-4  「基隆河畔」交屋答客問業務篇(提供擬稿參考套用)
9-5  「基隆河畔」交屋答客問工務篇
9-6  「基隆河畔」交屋答客問銀貸篇
9-7  「基隆河畔」交屋答客問產權代書篇
9-8  「基隆河畔」交屋答客問樓管篇
9-9  交屋園遊會企劃案
 
第十章  交屋期間代管篇附錄
 
10-3  交屋代管時期社區管理服務項目與職掌表
10-3-1  大樓臨時管理辦法
10-3-2  住戶裝潢管理規定公告
10-3-3  裝璜切結書
10-3-4  住戶裝潢垃圾處理規定公告
10-3-5  住戶裝潢天花板保護消防偵測器公告
10-3-6  外牆鐵窗建議形式公告
10-3-7  瓦斯管線進度公告
10-3-8  承造人警告違建戶
10-3-9  敬告違建戶排除保固責任範圍
10-3-10  地下室停車場管理
10-3-11  地下室停車場管理辦法（參考範本）
 
第十一章  管理委員會篇附錄
 
11-1-1  區分所有權人會議及管理委員會會議
11-1-4  公寓大廈（社區）成立管理組織流程
11-1-5  公寓大廈規約範本
11-1-6  公寓大廈管理組織申請報備處理原則
11-1-7  覆函管委會說明有關管理基金
11-1-8  公共設備點交清單
11-7-1  公寓大廈社區類初選評分表
11-7-2  公寓大廈(社區)基本資料表
11-7-3  公寓大廈(社區)住戶名冊
11-7-4  公寓大廈(社區)停車場車位使用人名冊
11-7-5  公寓大廈(社區)管理委員會委員名冊
11-7-6  公寓大廈(社區)年度計畫表
11-7-7  公寓大廈(社區)設備廠商保固維護紀錄表
11-7-8  公寓大廈(社區)組織報備及應備文件
11-7-9  管理委員會會員入會資料表
11-7-10  區分所有權人會議規定
11-7-11  會議通知單
11-7-12  會議議程
11-7-13  會議記錄
11-7-14  社區管理站處理計畫
11-7-15  勤務報告書
11-7-16  門禁管制流程
11-7-17  訪客登記簿
11-7-18  申請裝修工程流程
11-7-19  申請裝修工程表
11-7-20  裝潢施工通知
11-7-21  催繳管理費之法律程序
11-7-22  移交清單登記
 
第十二章  經營客戶篇附錄
 
12-3-1  社區發展聯誼會章程草案
12-3-2  社區徵文比賽辦法
12-3-3  客戶子女獎學金申請辦法
12-3-4  客戶子女獎學金申請書
12-3-5  「優良社區選拔計畫」草案
12-3-6  社區發展聯誼會活動計畫草案
 
第十三章  福利篇附錄
 
13-5  年度在職教育計畫(提供參考)
13-5-1  經營品質年主管人員成長訓練計畫
13-5-2  訓練課程概要說明
13-5-3  經營品質共識營課程
13-5-4  訓練預算與效益
13-9  終身學習網路免費資源
13-10  臺北市終身學習護照申請
 
第十五章  回饋篇附錄
 
15-2-1  愛心基金會成立章程
15-2-2  籌組全國性財團法人社會福利慈善事業基金會須知
15-2-3  內政部審查內政業務財團法人設立許可及監督要點
15-2-4  申請書
15-2-5  財團法人○○○社會福利慈善事業基金會捐助章程範例
15-2-6  捐助財產承諾書
15-2-7  願任董事同意書
15-2-8  財團法人○○○○○基金會第○屆第○次董事會會議紀錄
15-2-9  基金會問答集(內政部社會司)
15-2-10  94年度全國性財團法人社會福利慈善事業基金會評鑑計畫
15-2-11  基金會評鑑評分表
 
第二十章  附錄
 
20-2  完工結案報告
20-5  停車位租賃契約書（參考範本）
20-6  員工管理規章
20-6-1  組織架構系統表
20-6-2  各部門工作職掌
20-6-3  發包中心作業辦法
20-6-4  總管理處工作職掌
20-7  各種定型化契約書
20-8  施工計畫與施工防救災計畫
20-9  建築物竣工查驗
20-10  營建業專業軟體ASP範例報表

參考文獻  
作者簡歷  
簡報檔：  
施工計畫簡報檔
逆打工法簡報檔
構真柱施工簡報檔
雙順打工法簡報檔

改版序

　　【建設公司經營與管理實務】一書整套三輯承蒙讀者愛護，惟深覺有必要進行改版，以因應環境變遷並提供更貼切的服務報答讀者；原書第一輯實戰篇與第二輯進階篇將改編彙整成一輯，為免流於枯燥乏味，仍援前版以筆者於甲公司企業集團777天的工作歷程為主軸鋪敘，由於工作領域從營造業橫跨建設業，故將本書重新命名為【營建公司經營與管理實務】改版，俾營造業界與建設業界的朋友都能各取所需，明瞭不同領域的作業模式與經營心法。

　　曾有讀者反應工程進度需要快到這個地步嗎？節省的時間成本與相對付出的代價是否划算？為此筆者另撰一文以闡述時間成本和時間即是利潤的觀念，企業經營者想創造利潤與趨吉避凶，時間的力量是不容忽視的，否則往往會陷企業於萬劫不復；當然要先具備了本書所提的優秀團隊才能克竟全功，領導統御之重要程度更不在話下。時間最公平，不管貧富貴賤一天都是二十四小時；但是我們就有本事能以最短的時間創造出別人意想不到的境界，憑藉的是激發的潛能爆發力與貫徹執行力與時間賽跑，讀者閱後當會發現團隊全員如何戮力以赴，當然豐厚的報酬亦是團隊追求的目標。
　　
　　管理報表等抽出彙整後將徵求軟體公司同意，連同近年來一直改版精進的管理軟體展示版燒錄成光碟隨書附贈，讀者可以自行刪改報表應用，若要進一步了解該管理系統，歡迎循聯絡方式洽詢，我們會有專人熱心解說。第三輯業務行政篇則因作者黃瓊瑤小姐近年仍不斷自修精進、充實，以習得正風行國際間的「專案管理（PMP）」手法，改寫為建設公司的業務行政專案管理，定能裨益於業界以最先進的實務工具使用。

　　有感於營建業界所常遭遇的困擾之中，絕大部分皆是自身的管理問題，消費者也受到池魚之殃，所以為何一直以來房地產的交易糾紛皆占消費糾紛排行榜之首，其中又以施工品質與仲介糾紛最高。本書將以營造公司與建設公司的經營管理為雙主軸，藉由實務運行鋪陳各項管理的觀念以及要領，因為能符合消費者要求「心適」的工程品質，其實是工程生命週期自選地、規劃、設計、銷售、發包、施工以迄交屋、使用、維護管理，每個環節環環相扣，正是「全面品質管理」所標榜的綜合品質管理Q.C.D.S.E.（品質、成本、工期、安全與環保）。藉由本書的實務演練，營造業、建設業與消費者都能知道如何確保自身的利益了！

　　筆者於2003年重返母校台北科技大學土木與防災研究所修習營建管理，其間亦到商業自動化與管理研究所學習「企業經營與診斷」，經兩年學術殿堂的再次洗禮，深覺知難行易，發覺原來以往的管理手法都與本領域的專家學者所教導的不謀而合；遂嘗試將工作祕技和專業巔峰融入最新的企業管理手法和活用網際網路資訊，期待本書能讓讀者獲益匪淺，營造業和建設業精進於工作實務，使消費者都能住得心適。